Audyt to była diagnostyka, teraz czas na decyzję czyli strategię.
No więc po audycie masz już część danych żeby podjąć decyzję co dalej z nieruchomością. Teraz kolejny etap to uzupełnienie wiedzy o kolejne fakty tak by mogła powstać strategia długoterminowa dla nieruchomości dająca wartość dodaną. Audyt nieruchomości to nie koniec. To dopiero początek.
Właśnie wtedy, gdy poznaliśmy stan techniczny, finansowy i potencjał nieruchomości – przychodzi moment najważniejszy:
Decyzja, co dalej i to jest właśnie strategia.
W tym artykule pokażę Ci, jak podejść do strategii nieruchomościowej z szerokiej perspektywy – nie tylko analizując liczby, ale też ludzi, otoczenie, trendy i możliwości adaptacji.
Strategia nieruchomości – więcej niż liczby
„Strategia dla nieruchomości powstaje nie tylko z Excela, ale z rozmów, obserwacji i decyzji opartych o kontekst.”
Dlaczego warto mieć strategię dla nieruchomości i jak ją zrobić?
Dobra strategia zaczyna się od zrozumienia miejsca.
Zanim podejmiemy decyzję o kontynuacji, inwestycji, zmianie funkcji czy sprzedaży – warto zbadać kilka warstw:
1. Wywiad z właścicielem – strategia musi służyć właścicielowi – nie odwrotnie
Tworzenie strategii dla nieruchomości nie zaczyna się od nieruchomości – tylko od właściciela. To jego sytuacja, cele i ograniczenia powinny determinować kierunek działania.
Zanim zaprojektujemy warianty funkcji, modele finansowe czy zmiany własnościowe, trzeba zadać jedno kluczowe pytanie:
Czego tak naprawdę potrzebuje właściciel?
– Czy zależy mu na szybkim dopływie gotówki?
– Czy chce zbudować długofalowy, pasywny dochód?
– A może chce zachować nieruchomość w rodzinie lub zrealizować konkretną misję (np. edukacyjną, lokalną, społeczną)?
W wielu przypadkach właściciel sam nie ma jeszcze pełnej świadomości, czego dokładnie oczekuje. Wtedy rolą doradcy jest:
- pokazanie kilku wariantów strategii (np. sprzedaż z optymalizacją, przebranżowienie, budowa z partnerem),
- i wskazanie ich konsekwencji finansowych, czasowych i operacyjnych.
Dopiero po takim rozeznaniu możemy przejść do właściwego projektowania strategii – w zgodzie z celem właściciela, a nie tylko parametrami budynku.
2. Badamy otoczenie społeczne i rynkowe
Wiele osób pomija to, skupiając się wyłącznie na samym budynku. Tymczasem zmiany wokół obiektu często są kluczowe dla jego przyszłości.
Co analizujemy?
- Jak okolica wyglądała 10 lat temu, a jak wygląda dziś?
- Czy struktura mieszkańców się zmieniła (np. seniorzy → młode rodziny)?
- Jakie inwestycje miejskie są planowane lub już wdrażane?
- Czy pojawiły się nowe trendy w stylu życia, mobilności, usługach?
- Co mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?
➤ Czy można zmienić funkcję?
➤ Czy da się zwiększyć PUM?
„Lokalizacja to nie punkt na mapie, ale proces społeczny i ekonomiczny.”
2. Sprawdzamy żywotność obecnej funkcji
„To, że coś działało 20 lat, nie znaczy, że działa dziś. Trwanie to nie strategia.”
Zadajmy pytanie:
Czy funkcja, którą pełni budynek, nadal ma sens w obecnym kontekście?
Analizujemy:
- poziom pustostanów i rotację najemców
- lokalne trendy: spadek/rozwój popularności funkcji (np. biuro, retail, edukacja)
- zmieniające się otoczenie: czy zaczyna dominować np. zabudowa mieszkaniowa?
3. Rozmawiamy z otoczeniem
„Najlepsze dane często nie pochodzą z raportów, tylko z rozmów.”
— Mentor inwestycyjny
To coś, czego nie robią ani rzeczoznawcy, ani zarządcy.
My rozmawiamy:
- z mieszkańcami („czego tu brakuje?”, „dlaczego nie korzystacie z tej przestrzeni?”)
- z klientami lokali („gdzie robicie zakupy?”, „co Was odstrasza?”)
- z lokalnymi przedsiębiorcami („dlaczego nie wynajmujecie?”, „czego potrzebujecie?”)
To daje nam prawdziwy insight, którego nie znajdziesz w Excela.
Case study: Jak zrozumienie kontekstu przyniosło 3x większy zysk
Sytuacja:
Budynek biurowy w dzielnicy mieszkaniowej.
Parter pusty od roku, piętro z coworkingiem i dużą rotacją.
Właściciel: „Po prostu nikt nie potrzebuje dziś biur.”
Co pokazał audyt rozszerzony?
- niską efektywność najmu
- zbyt duże koszty wspólne
- brak widoczności oferty
Ale dopiero analiza otoczenia zrobiła różnicę:
- mieszkańcy: „Brakuje tu sklepu spożywczego.”
- dane: wzrost liczby dzieci 3–8 lat
- MPZP: możliwość usług edukacyjnych i handlowych
- Google Maps: brak konkurencyjnych sklepów w promieniu 600 m
Strategia:
- Parter → sklep spożywczy znanej sieci (stały najemca, 5 lat)
- Piętro → adaptacja na bawialnię + kawiarnia edukacyjna
Efekty po 8 miesiącach:
- Przychód: 11 000 zł → 33 000 zł / msc
- Wzrost wartości nieruchomości o ponad 3 mln zł
- Zainteresowanie inwestorów
- Poprawa wizerunku całego obiektu
Co z tego wynika?
„Strategia nieruchomości to miks: danych, rozmów, intuicji i odwagi.”
Strategia nie powstaje z tabeli.
Powstaje z połączenia:
✔️ danych finansowych
✔️ wiedzy urbanistycznej
✔️ lokalnego kontekstu
✔️ rozmów z ludźmi
✔️ trendów konsumenckich
✔️ intuicji przedsiębiorcy
Checklista decyzji strategicznej
Zadaj sobie 6 kluczowych pytań:
- Czy obecna funkcja nieruchomości nadal ma sens?
- Czy da się znacząco zwiększyć przychody?
- Jakie ryzyka mogą mnie kosztować najwięcej?
- Czy jestem gotów zainwestować czas i środki?
- Jakie są alternatywy (inne rynki, aktywa)?
- Czy emocje nie przesłaniają mi logiki?
Podsumowanie
Nieruchomość to nie tylko budynek. To decyzja.
Decyzja o tym, czy działa na Twoją korzyść, czy tylko trzyma Cię w miejscu.
„Audyt daje dane. Strategia daje kierunek. Ale dopiero decyzja robi różnicę.”
Jeśli masz już audyt, ale nie masz pomysłu co dalej, odezwij się. Pomogę Ci:
– zaplanować optymalizację,
– określić opłacalność zmiany funkcji,
– przeprowadzić wycenę strategiczną lub
– profesjonalnie przygotować nieruchomość do sprzedaży.
English 
Polish